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北京市二手房交易环节税收问题调查报告
2007-09-18 13:38  来源:中国财经报 作者:姚长辉 牛明奇
 

  分类课征或可改为综合税率

  ——北京市二手房交易环节税收问题调查报告

  北京市房地产市场在经历了2005年和2006年两轮宏观调控之后,二手房市场价格仍在持续攀升。税收作为国家宏观调控的重要手段,近两年出台了一系列措施和办法,起到了好的效果,同时也出现了一些亟待解决的问题。 

  2007年,北京市房价在中央宏观政策调控下涨势如虹,尤其是二手房,交易量上涨,成交价格上升。有业内人士预计,2007年北京市二手房交易量将在9-10万套之间。从成交区域来看,今年上半年二手房成交分布于北京市的十一个城区,主要成交热点区域为朝阳、海淀,这两区二手房的成交量分别占总成交量的33%和25%。

  北京市二手房成交均价今年上半年已达到8522元/平方米,比去年同期增长34%。据分析,增长主要原因包括:随着土地供给减少,未开工项目将延期到奥运会之后,导致部分消费者弃一手房选二手房,需求转移到二手房市场。在市场需求大于供给的情况下,甚至出现房价“倒挂”,即二手房价格高于新商品房价格;多轨道交通,多中心发展的格局带动远郊区县二手房市场发展。根据《北京市十一五时期基础设施发展规划》,北京市将形成三环、四横、五纵、七放射的轨道交通网,城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台,带动通州、顺义、亦庄等远郊区县的跨越式发展,与之相关的二手房市场也将得到最大限度的提升;大幅震荡的股市在导致部分投资买家资金回流的同时,央行加息、资金监管、网上签约等政策相继出台,以及经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高等,都有助于吸引二手房购买者;交易环节的5税1费对买卖双方造成的影响慢慢弱化,在整体交易环境规范和透明的情况下,购房者的主动性逐渐增强。

  税收问题

  在二手房价格增长的同时,税收作为国家宏观调控的手段,在管理中出现了一些亟待解决的问题。

  经纪公司、买卖双方漏缴税款。

  经纪公司收取4种费用,漏缴营业税。在二手房买卖的过程中,经纪公司在帮助买卖双方成交后,都会按比例从中收取不同名目的费用,如3%的中介费、3000元过户费、5000元到几万元不等的差价费以及贷款费等。经纪公司取得以上4项收入后,或多或少都存在漏缴营业税问题;买卖双方漏缴5税1费。二手房转让过程中,买卖双方共涉及5税1费,卖方:营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税。买方:契税、印花税。2006年北京市地税局重新调整二手房计税指导价格,有效消除了买卖双方交易价格的盲目性,指导了二手房市场公平、合理、透明交易。但是与现在市场价格相比,2006年公布的指导价格显得偏低,低于市场价格一半,这也是导致双方签订两份协议偷逃税款的原因。一份是向税务机关提供虚假协议以达到少缴5税1费的目的,税款流失一半,进而影响到产权交易中心登记备案和网上签约价格的真实性。另一份才是三方(买卖双方和经纪公司)的真实协议。

  二手房减免税政策不统一

  赠与政策不统一。契税:根据《北京市契税管理规定》第六条:房屋所有权赠与,由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条:转让国有土地使用权、地上建筑物、及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产。营业税:对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税;个人所得税对个人赠与行为暂没有明文规定。也就是说,在同一赠与行为下,买卖双方征免政策不统一,买方契税全额征收,卖方土地增值税不属于征收范围、卖方营业税不征收;交换政策不统一。契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:土地使用权交换、房屋交换,交换价格不等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。土地增值税:《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995])48号第五条:对于个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。营业税:双方均属于销售不动产,均应缴纳营业税;个人所得税对交换行为暂没有明文规定。这就意味着,在同一交换行为下:买方契税减、免,卖方土地增值税免征,买卖双方营业税都要全额征收。

  政策的不统一,一方面使买卖双方或者在经纪公司熟悉税收各项优惠政策情况下,帮助双方少缴税金;另一方面,同一种赠与(交换)行为,买卖双方享受的优惠政策不同,使纳税人对税法不理解;公有住房减免再减免,而商品房没有优惠政策。《根据北京市契税管理规定》第七条:城镇职工第一次购买公有住房,在本市规定的标准面积以内的部分免征契税,超过的部分,仍应按照规定缴纳契税。个人将公有住房上市出售后,根据《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》:出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房的,按差额计征契税。这样,拥有公有住房的个人取得房产时免征了契税,在出售后,重新承受的房产又再一次享受了契税减免。而商品房却没有减免税规定,购买时价格比公有住房高,卖了商品房再购买新的商品房还是不能享受税收优惠政策。二者相比,显失公平。

  假房本、假拆迁协议扰乱税收秩序

  假房本。从2006年1月1日起,二手房交易中,营业税规定:个人普通标准住宅满5年免营业税、个人所得税。有些纳税人为逃避税收,在不够5年的情况下,修改产权证日期,利用做假手段偷逃税款;假拆迁协议。近来,北京市各区县在拆迁免契税过程中,发现有部分纳税人利用假拆迁协议偷逃契税。由于拆迁协议格式不统一、不规范,各区县拆迁情况又纷繁复杂,出现受理人员不易辨别真伪和出现跨区县核查难度大等问题;“已过户”字样张不统一。已购公有住房上市,“已过户”字样章各区县不统一,纳税人很容易利用管理漏洞逃避税收。

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